매도인금융이란? 셀러 파이낸싱 구조와 장단점 총정리

매도인금융은 부동산 매수인이 매매대금 전액을 은행 대출과 자기자금으로 지급하지 않고, 매도인에게 대금 일부를 나중에 갚는 거래 방식입니다. 영어로는 셀러 파이낸싱 또는 벤더 파이낸싱이라고 부릅니다.

다만 매도인금융이라는 이름의 표준화된 금융상품이 따로 있는 것은 아닙니다. 계약 내용에 따라 단순한 매매대금 지급 유예가 될 수도 있고, 매도인이 매수인에게 별도의 금전을 빌려주는 금전대차가 될 수도 있습니다. 담보를 설정한다면 매도인이 해당 부동산의 근저당권자가 되는 형태로 설계할 수 있습니다.

구조가 비교적 자유로운 만큼 이자율, 상환기한, 담보 순위, 양도소득세, 이자소득 신고 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 이 글은 2026년 7월 22일 기준 공식 법령과 국세청 안내를 바탕으로 정리했습니다.

생활법령정보 저당권 안내

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매도인금융이란?

매도인금융은 매도인이 매수인에게 매매대금 일부의 지급을 일정 기간 유예하고, 매수인이 약정한 일정에 따라 원금과 이자를 지급하는 방식입니다.

실무에서는 다음 두 가지 형태가 주로 검토됩니다.

매매대금 일부를 나중에 받는 방식

매도인이 매매대금 가운데 일부만 먼저 받고 나머지 금액의 지급기한을 연장하는 구조입니다.

예를 들어 매매가격이 10억 원이라면 매수인이 계약금과 잔금으로 6억 원을 지급하고, 나머지 4억 원은 3년 동안 분할 상환하도록 정할 수 있습니다.

이때 남은 4억 원은 계약 내용에 따라 미지급 매매대금으로 해석될 수 있습니다.

별도의 금전대차계약을 체결하는 방식

매수인이 매매대금을 모두 지급한 것으로 처리한 후, 매도인이 매수인에게 일정 금액을 별도로 빌려주는 형태도 검토할 수 있습니다.

이 경우에는 매매계약서 외에 금전소비대차계약서나 차용증을 작성하고, 대여금채권을 담보하기 위한 근저당권을 설정하는 구조가 일반적입니다.

매매대금 지급 유예와 별도 금전대차는 적용되는 계약 조항과 세금 처리가 달라질 수 있습니다. 이름만 매도인금융이라고 정하지 말고 실제 자금 흐름과 당사자의 권리·의무가 계약서에 명확하게 나타나야 합니다.

매도인금융의 기본 구조

매도인금융은 매매계약, 채무 약정, 담보 설정이 결합된 구조로 볼 수 있습니다.

구분	주요 내용
부동산 매매계약	매매가격, 계약금, 잔금, 소유권 이전일 결정
매도인 제공 금액	지급이 유예되는 매매대금 또는 별도 대여금
이자 조건	적용 이자율, 계산 방식, 지급일 결정
상환 조건	분할상환, 원금균등, 만기일시상환 등
담보	저당권 또는 근저당권 설정 여부와 순위
채무불이행	연체, 기한이익 상실, 담보권 실행 조건
세금·신고	부동산 거래신고, 양도소득세, 이자소득 검토

저당권은 부동산을 채권자에게 넘기지 않은 상태에서 담보로 제공하고, 채무가 변제되지 않으면 다른 일반채권자보다 우선변제를 받을 수 있도록 하는 권리입니다. 저당권은 당사자의 설정계약만으로 완성되지 않으며 등기가 이루어져야 성립합니다.

매도인금융 거래 예시

매매가격이 10억 원인 부동산을 다음과 같이 거래한다고 가정해 보겠습니다.

매수인 자기자금: 3억 원
은행 담보대출: 4억 원
매도인금융: 3억 원
매도인금융 상환기간: 3년
상환 방식: 매월 이자 지급 후 만기 원금 상환
담보: 은행 근저당권 다음 순위로 매도인 근저당권 설정

이 구조에서는 은행이 1순위 근저당권자이고 매도인이 2순위 근저당권자가 될 수 있습니다. 부동산이 경매로 넘어가면 집행비용과 선순위 채권 등이 먼저 배당되므로, 부동산 가격이 하락하면 매도인이 채권 전액을 회수하지 못할 가능성이 있습니다.

따라서 단순히 근저당권을 설정했다는 사실보다 예상 경매가액, 선순위 채권액, 임차보증금, 조세채권 등 담보가치를 감소시킬 수 있는 요소를 함께 확인해야 합니다.

매도인금융의 장점과 단점

매도인 입장에서의 장점

매도인금융을 제공하면 일시에 매매대금 전액을 마련하지 못한 매수인도 거래에 참여할 수 있어 매수 후보가 늘어날 수 있습니다.

매도인은 매매대금과 별도로 약정 이자를 받을 수 있으며, 상환 일정과 담보 조건을 협상을 통해 정할 수 있습니다. 거래가 장기간 성사되지 않는 특수 부동산이나 상업용 부동산에서는 매각 조건을 유연하게 구성하는 수단으로 활용될 수 있습니다.

매도인 입장에서의 단점

가장 큰 위험은 매수인의 채무불이행입니다. 근저당권을 설정하더라도 담보가치가 부족하거나 선순위 채권이 많으면 원금 전액을 회수하지 못할 수 있습니다.

소유권을 먼저 이전하면 매도인은 부동산 소유자가 아니라 채권자가 됩니다. 매수인이 원리금을 지급하지 않는다고 해서 매도인이 부동산을 임의로 다시 가져올 수 있는 것은 아니며, 담보권 실행과 경매 등 적법한 절차를 거쳐야 합니다.

세금 납부 시점과 현금 회수 시점이 달라지는 문제도 있습니다. 국세청은 부동산 양도시기를 원칙적으로 대금청산일로 보지만, 대금이 모두 청산되기 전에 소유권이전등기를 하면 등기접수일을 양도시기로 봅니다. 이에 따라 매도인금융 원금을 아직 회수하지 못했더라도 양도소득세 신고·납부기한이 먼저 도래할 수 있습니다.

매수인 입장에서의 장점

매수인은 은행 대출만으로 부족한 매매대금을 보완할 수 있습니다. 은행 대출보다 상환기간, 거치기간, 중도상환 조건을 유연하게 협의할 수 있다는 점도 장점입니다.

다만 매도인금융을 이용한다고 해서 상환능력 검토가 필요하지 않은 것은 아닙니다. 매수인은 은행 대출과 매도인금융 원리금을 동시에 부담할 수 있는지 확인해야 합니다.

매수인 입장에서의 단점

매도인이 요구하는 금리나 담보 조건이 은행보다 불리할 수 있습니다. 만기일시상환 방식이라면 만기 때 큰 금액을 한꺼번에 마련해야 하는 위험도 있습니다.

계약서에 기한이익 상실 조항이 있다면 일정 기간 연체한 것만으로 남은 원금 전액의 상환을 요구받을 수 있습니다. 상환하지 못하면 매도인이 설정한 근저당권을 실행해 부동산이 경매로 넘어갈 가능성도 있습니다.

당사자	주요 장점	주요 위험
매도인	매수인 범위 확대, 이자수익 가능	연체, 담보가치 하락, 세금과 현금 흐름 불일치
매수인	부족한 매수자금 보완, 조건 협상 가능	이중 원리금 부담, 만기상환 부담, 담보권 실행
공통	거래 조건을 유연하게 설계	계약 분쟁, 거래신고 및 세금 누락

계약 전 확인해야 할 법률·세금 문제

계약의 법적 성격을 명확히 해야 합니다

매도인금융 금액이 미지급 매매대금인지, 매도인이 별도로 대여한 금전인지 계약서에 명확히 표시해야 합니다.

계약 명칭만으로 판단되는 것은 아닙니다. 실제로 돈이 언제 지급되었는지, 매매대금이 정산된 것으로 처리했는지, 이자가 무엇에 대한 대가인지 등 전체 거래 구조가 중요합니다.

따라서 매매계약서와 차용증에 서로 다른 금액이나 지급일을 적는 방식은 피해야 합니다. 부동산 거래신고 내용, 계좌이체 내역, 등기 원인과 계약서가 일치하도록 정리하는 것이 안전합니다.

금전대차라면 최고이자율을 확인해야 합니다

「이자제한법」에 따른 금전대차 계약의 최고이자율은 연 20%입니다. 계약서상 이자뿐 아니라 금전 사용의 대가로 지급하는 수수료나 할인액 등이 실질적인 이자에 해당하는지도 검토해야 합니다.

매도인금융이 미지급 매매대금의 분할 지급인지 별도 금전대차인지에 따라 법률적 평가가 달라질 수 있으므로, 이자와 지연손해금 조항은 법률전문가에게 확인하는 것이 좋습니다.

근저당권의 순위와 담보 범위를 확인해야 합니다

저당권은 설정계약과 등기가 있어야 성립하며, 저당권자는 해당 담보부동산에서 다른 일반채권자보다 우선변제를 받을 수 있습니다. 저당권자는 채권 변제를 위해 담보부동산의 경매를 청구할 수도 있습니다.

다만 후순위 근저당권은 선순위 채권이 변제된 뒤 남는 금액에서 배당받습니다. 매도인은 다음 내용을 확인해야 합니다.

은행 등 선순위 근저당권의 채권최고액
실제 대출잔액과 추가 대출 가능 여부
임차인의 보증금과 대항력·우선변제권
압류, 가압류, 가처분 등 권리 제한
근저당권의 채권최고액과 피담보채권 범위
매수인이 추가 담보권을 설정할 수 있는 조건
부동산 가격 하락 시 예상 회수금액

근저당권의 채권최고액은 실제 원금과 같은 개념이 아닙니다. 원금, 이자, 지연손해금과 집행비용 등을 고려해 정하되 구체적인 비율과 담보 범위는 거래 구조에 맞게 결정해야 합니다.

거래신고와 자금조달계획을 사실대로 작성해야 합니다

부동산 매매계약은 실제 거래가격과 계약 내용을 기준으로 신고해야 합니다. 자금조달계획서 제출 대상에 해당하는 경우에는 자기자금과 차입금 등을 구분해 작성하고, 전체 조달금액이 취득에 필요한 금액과 일치하도록 해야 합니다.

매도인에게서 조달한 금액도 실제 계약 내용과 자금 흐름에 맞게 신고해야 합니다. 매도인금융을 이용했다는 이유만으로 금융기관 대출이나 자금 출처 확인 절차가 사라지는 것은 아닙니다.

제출 대상과 작성 항목은 부동산 종류, 거래지역, 매수인 유형 등에 따라 달라질 수 있으므로 계약 시점의 부동산거래관리시스템 안내와 관할 신고관청을 확인해야 합니다.

양도소득세와 이자소득을 구분해야 합니다

부동산 매매로 발생한 양도차익은 양도소득세 검토 대상입니다. 국세청은 부동산 양도소득에 대해 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부하도록 안내하고 있습니다.

매도인이 별도의 금전대차에 따라 받는 이자는 양도대금과 구분해 검토해야 합니다. 소득세법은 비영업대금의 이익과 금전 사용에 따른 대가 성격이 있는 소득을 이자소득으로 규정하고 있습니다.

다만 지급자가 개인인지 법인인지, 단순한 분할 매매대금인지 금전대차인지에 따라 원천징수와 종합소득세 처리가 달라질 수 있습니다. 계약 전에 세무사에게 양도소득과 이자소득의 구분, 신고 시기, 원천징수 여부를 확인하는 것이 안전합니다.

국세청 양도소득세 안내

안전한 매도인금융 계약 체크리스트

매도인금융은 구두 합의나 단순한 차용증 한 장만으로 진행하기보다 매매계약, 채무 약정, 담보 설정을 하나의 거래로 검토해야 합니다.

계약서에 포함할 주요 내용

확인 항목	계약서에 적을 내용
원금	매도인금융으로 제공되는 정확한 금액
법적 성격	미지급 매매대금 또는 별도 대여금 여부
이자	연이율, 계산 시작일, 납부일, 계산 방식
상환	매월·분기별 상환액, 만기일, 상환계좌
중도상환	가능 여부와 수수료 조건
연체	지연손해금, 연체 통지 방법
기한이익 상실	전액 상환을 요구할 수 있는 조건
담보	근저당권 순위, 채권최고액, 설정비용
추가 담보	후순위 담보 설정과 추가 대출 제한
보험·관리	화재보험, 세금, 관리비 부담 주체
채무불이행	담보권 실행과 비용 부담
관할	분쟁 발생 시 관할법원과 해결 절차

거래 진행 순서

등기사항증명서와 기존 담보·임대차 관계를 확인합니다.
매수인의 소득, 부채, 신용상태와 상환재원을 확인합니다.
매도인금융의 원금, 이자율, 기간과 상환 방식을 결정합니다.
매매계약서와 금전대차계약서 또는 잔대금 지급약정서를 작성합니다.
부동산 거래신고와 자금조달계획서 제출 여부를 확인합니다.
잔금 지급, 소유권이전등기, 근저당권설정등기의 진행 순서를 정합니다.
매도인의 양도소득세와 이자소득 신고 방식을 검토합니다.
원리금 입금 전용계좌와 납부 내역 관리 방법을 정합니다.

특히 소유권이전등기와 매도인 근저당권설정등기 사이에 시간 차이가 발생하면 제3자의 권리가 먼저 등기될 위험이 있습니다. 가능하면 법무사와 협의해 등기 접수 순서와 필요한 서류를 사전에 확정하는 것이 좋습니다.

매도인금융이 적합한 경우와 피해야 할 경우

검토할 수 있는 경우

매도인금융은 다음과 같은 상황에서 협상 수단으로 검토할 수 있습니다.

매수인의 자기자금은 충분하지만 은행 대출 실행 시점이 늦어지는 경우
부동산의 임대수익 등 객관적인 상환재원이 확인되는 경우
매도인이 매매대금 전액을 즉시 사용할 필요가 없는 경우
선순위 채권이 적어 매도인 담보가치가 충분한 경우
당사자가 법률·세무 비용을 포함한 거래 구조를 이해한 경우

신중해야 하는 경우

다음 상황에서는 매도인금융의 위험이 커질 수 있습니다.

매수인이 계약 초기부터 이자 지급도 감당하기 어려운 경우
은행 대출과 매도인금융을 합하면 부동산 가치에 비해 부채가 과도한 경우
선순위 근저당권, 임차보증금이나 압류가 많은 경우
매도인이 매매대금 전액을 곧 사용해야 하는 경우
매수인의 만기 상환 계획이 향후 부동산 가격 상승에만 의존하는 경우
근저당권 없이 신뢰관계와 구두 약속만으로 진행하는 경우
실제 거래금액이나 자금 출처와 다른 내용으로 신고하려는 경우

매도인금융은 은행 대출이 나오지 않는 모든 거래를 해결하는 방법이 아닙니다. 은행이 대출을 거절한 원인이 매수인의 상환능력 부족이나 부동산 담보가치 문제라면, 그 위험을 매도인이 대신 떠안게 될 수 있습니다.

결론

매도인금융은 매도인이 매매대금 일부의 지급을 유예하거나 매수인에게 자금을 제공하는 유연한 거래 방식입니다. 그러나 소유권이 이전된 뒤 매도인은 부동산 소유자가 아니라 채권자가 되므로, 매수인의 상환능력과 담보 순위를 먼저 확인해야 합니다.

계약서에는 원금, 이자율, 상환일, 기한이익 상실, 근저당권과 채무불이행 절차를 구체적으로 적어야 합니다. 양도소득세 납부 시점이 원금 회수보다 먼저 올 수 있고 이자소득 신고도 발생할 수 있으므로, 계약 체결 전 변호사·법무사·세무사의 검토를 받는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

매도인금융은 불법인가요?
매도인금융 자체를 일률적으로 불법이라고 볼 수는 없습니다. 다만 미지급 매매대금인지 별도 금전대차인지, 이자율·담보·거래신고·세금 처리가 적법한지에 따라 위험이 달라지므로 계약 전 법률·세무 검토가 필요합니다.

은행 주택담보대출과 무엇이 다른가요?
은행이 아닌 매도인이 매수인에게 대금 지급을 유예하거나 자금을 제공한다는 점이 다릅니다. 금리와 상환 일정은 당사자가 정하지만, 담보 순위와 채무불이행 처리도 당사자가 직접 설계해야 합니다.

매도인은 반드시 근저당권을 설정해야 하나요?
법률상 모든 거래에 근저당권 설정이 자동으로 강제되는 것은 아니지만, 담보 없이 소유권을 이전하면 매도인은 일반채권자로 남을 위험이 큽니다. 실제 거래에서는 담보 범위와 순위를 확인해 등기를 함께 진행하는 방안이 중요합니다.

매도인금융의 최고 이자율은 얼마인가요?
금전대차로 구성된 부분은 이자제한법상 계약 최고이자율 연 20% 규정을 확인해야 합니다. 수수료·할인금 등 명칭보다 실질이 중요할 수 있으므로 지연손해금과 각종 비용까지 전문가 검토가 필요합니다.

매매대금을 모두 받은 후 양도소득세를 내면 되나요?
반드시 그렇지는 않습니다. 국세청은 양도시기를 원칙적으로 대금청산일로 보지만, 대금청산 전에 소유권이전등기를 하면 등기접수일을 양도시기로 봅니다. 따라서 실제 원금 회수 전 세금 신고·납부가 먼저 올 수 있습니다.

매수인이 원리금을 갚지 않으면 부동산을 다시 가져올 수 있나요?
계약의 기한이익 상실 조항, 담보권 설정, 연체 통지와 집행 절차에 따라 대응합니다. 임의로 소유권을 되가져올 수 있는 것은 아니므로 법원의 경매 등 적법한 절차와 계약 문구를 사전에 점검해야 합니다.

자금조달계획서에 매도인금융을 적어야 하나요?
제출 대상 거래라면 실제 자금 출처와 차입 구조를 사실대로 작성해야 합니다. 매도인에게서 조달하는 금액도 계약·차용·담보 자료와 일치하도록 정리해야 하며, 신고 항목은 관할 신고관청과 확인하는 것이 안전합니다.