근저당권 설정 방법, 계약부터 등기와 말소까지
근저당권 설정은 부동산을 담보로 제공하고, 채권자가 장래에 확정될 채무를 채권최고액 한도에서 우선변제받을 수 있도록 등기하는 절차입니다. 주택담보대출을 받을 때 은행이 채권자가 되어 설정하는 경우가 많지만, 개인 간 금전대차나 매도인금융에서도 활용할 수 있습니다.
근저당권설정계약서만 작성했다고 근저당권이 완성되는 것은 아닙니다. 부동산에 관한 저당권은 등기를 해야 효력이 생기므로 계약 체결 후 관할 등기소에 설정등기를 신청해야 합니다.
이 글은 2026년 7월 22일 기준 공식 법령과 법제처 생활법령정보를 바탕으로 근저당권 설정 계약, 신청 절차, 필요서류와 말소 방법을 정리했습니다.
근저당권 설정이란?
근저당권은 계속적인 거래관계에서 발생하는 불특정 채권을 장래의 결산기에 확정하고, 미리 정한 채권최고액까지 담보하기 위한 저당권입니다.
민법 제357조에 따르면 채무의 최고액만 정하고 구체적인 채무 확정을 장래로 미뤄 근저당권을 설정할 수 있습니다. 채무에서 발생한 이자는 채권최고액에 포함된 것으로 봅니다.
쉽게 표현하면 다음과 같습니다.
“이 부동산을 채무의 담보로 제공하고, 채권자는 채권최고액 범위에서 우선변제를 받을 수 있도록 한다”는 의미입니다.
근저당권자는 채무가 변제되지 않을 때 담보부동산의 경매를 청구할 수 있습니다. 동일한 부동산에 여러 개의 저당권이 설정됐다면 원칙적으로 등기 순서에 따라 우선순위가 결정됩니다.
근저당권 설정 당사자
| 구분 | 의미 | 일반적인 사례 |
|---|---|---|
| 근저당권자 | 담보권을 취득하는 채권자 | 대출을 실행한 은행 |
| 근저당권설정자 | 부동산을 담보로 제공하는 사람 | 부동산 소유자 |
| 채무자 | 채권자에게 돈을 갚아야 하는 사람 | 대출을 받은 사람 |
| 채권최고액 | 근저당권이 담보하는 최고한도 | 등기부 을구에 표시된 금액 |
근저당권 설정등기에서 근저당권자는 등기권리자이고, 부동산을 담보로 제공하는 근저당권설정자는 등기의무자가 됩니다. 채무자와 부동산 소유자가 같을 수도 있지만, 제3자가 다른 사람의 채무를 위해 자신의 부동산을 담보로 제공할 수도 있습니다.
근저당권 설정 전 결정할 내용
근저당권을 설정하기 전에는 단순히 빌려준 원금만 정하는 것이 아니라 담보할 채무의 범위와 채권최고액을 구체적으로 합의해야 합니다.
근저당권설정계약서 주요 항목
| 확인 항목 | 계약서에 적을 내용 |
| 채권자 | 근저당권자의 이름 또는 법인명 |
| 채무자 | 원리금 상환의무를 부담하는 사람 |
| 설정자 | 담보부동산의 소유자 |
| 채권최고액 | 근저당권으로 담보할 최대 금액 |
| 채무 범위 | 대출금, 금전대차, 거래대금 등 |
| 이자율 | 약정이자와 지급 시기 |
| 지연손해금 | 연체 시 적용 조건 |
| 변제기 | 원금 상환일 또는 계약기간 |
| 담보부동산 | 등기부와 일치하는 소재지·표시 |
| 등기비용 | 비용을 부담할 당사자 |
채권최고액은 실제 대출금과 다릅니다
채권최고액은 실제 빌린 원금이 아니라 근저당권이 담보할 수 있는 최고한도입니다. 원금과 이자 등 변동 가능한 채무를 포함하기 때문에 실제 대출금보다 크게 정해질 수 있습니다.
예를 들어 실제 대출금이 1억 원이고 채권최고액이 1억 2,000만 원이라면, 등기부에는 1억 2,000만 원이 표시됩니다. 하지만 이 금액이 현재 대출잔액을 뜻하는 것은 아닙니다.
채권최고액을 실제 대출금의 몇 퍼센트로 정해야 한다는 일률적인 법정 비율은 없습니다. 금융기관이나 당사자의 계약조건에 따라 달라지므로 계약서와 등기부에 적힌 금액을 직접 확인해야 합니다.
근저당권 설정 방법
근저당권 설정은 다음 순서로 진행합니다.
1. 부동산 등기사항증명서 확인
먼저 담보로 제공할 부동산의 소유자와 기존 권리관계를 확인합니다.
- 현재 소유자가 누구인지
- 기존 근저당권이 있는지
- 압류나 가압류가 있는지
- 공동소유 부동산인지
- 선순위 권리의 채권최고액이 얼마인지
이미 선순위 근저당권이 있다면 새로 설정되는 근저당권은 후순위가 될 수 있습니다. 담보가치보다 선순위 권리금액이 크면 채권 회수가 어려울 수 있습니다.
2. 금전대차계약과 근저당권설정계약 체결
돈을 빌려주는 거래라면 금전소비대차계약서나 차용증을 작성하고, 별도로 근저당권설정계약서를 체결합니다.
근저당권설정계약서는 등기원인을 증명하는 서면으로 제출합니다. 근저당권 설정 계약서는 소유권 이전에 관한 증서가 아니므로 인지를 붙이지 않아도 된다고 생활법령정보는 안내합니다.
3. 채권최고액과 담보 범위 결정
당사자는 실제 대여금, 이자, 지연손해금과 거래기간 등을 고려해 채권최고액을 결정합니다.
계약서에는 채권최고액만 적는 데 그치지 말고 어떤 채무를 담보하는지도 명확히 적는 것이 중요합니다. 계약서상 채무 범위와 실제 계좌이체 내역이 일치해야 분쟁을 줄일 수 있습니다.
4. 세금과 등기 수수료 납부
근저당권 설정등기에는 등록면허세와 지방교육세가 발생합니다. 등기신청 수수료와 국민주택채권 매입비용 등도 준비해야 할 수 있습니다.
세금 납부 후에는 등록면허세영수필확인서와 등기신청수수료 영수필확인서 등 신청에 필요한 증빙을 준비합니다.
5. 근저당권 설정등기 신청
근저당권 설정등기는 원칙적으로 등기권리자인 근저당권자와 등기의무자인 설정자가 공동으로 신청합니다.
두 사람이 함께 신청하거나, 한쪽이 상대방의 위임장을 받아 신청할 수 있습니다. 당사자가 직접 신청하기 어렵다면 변호사나 법무사에게 위임할 수 있습니다.
신청 방식은 다음과 같습니다.
- 신청인이나 대리인이 관할 등기소를 방문해 서류 제출
- 인터넷등기소를 통한 전자신청
- e-Form으로 신청서를 작성한 뒤 출력하여 등기소에 제출
e-Form은 인터넷에서 신청서를 작성하는 방식이지만, 출력한 신청서와 첨부서류를 등기소에 제출해야 접수됩니다. 전자신청과는 구분해야 합니다.
6. 등기 완료 여부 확인
신청서를 제출한 뒤 인터넷등기소에서 부동산 소재지번을 입력해 등기신청사건의 접수상황을 확인할 수 있습니다.
등기가 완료되면 새 등기사항증명서를 발급받아 다음 항목이 계약 내용과 일치하는지 확인합니다.
- 근저당권자
- 채무자
- 채권최고액
- 등기원인과 설정일
- 담보 대상 부동산
- 근저당권 순위
근저당권 설정 필요서류
근저당권 설정등기에 필요한 서류는 개인·법인 여부, 대리신청 여부와 신청 방식에 따라 달라질 수 있습니다.
| 서류 | 주요 내용 |
| 근저당권 설정등기 신청서 | 등기 목적과 신청인 정보 기재 |
| 근저당권설정계약서 | 등기원인을 증명하는 계약서 |
| 등록면허세영수필확인서 | 등록면허세·지방교육세 납부 증빙 |
| 등기신청수수료 영수필확인서 | 등기신청 수수료 납부 증빙 |
| 설정자의 인감증명서 | 등기의무자 본인 확인 |
| 등기권리자 주민등록등·초본 | 주소 등 신청인 정보 증명 |
| 등기필정보 | 부동산 소유자의 등기필정보 |
| 위임장 | 대리신청 또는 일방 방문 시 |
| 국민주택채권 관련 서류 | 매입 대상인 경우 준비 |
| 법인등기사항증명서 | 당사자가 법인인 경우 |
생활법령정보는 신청서, 세금과 수수료 영수필확인서, 위임장, 인감증명서, 주민등록표 등·초본, 근저당권설정계약서와 등기필증 등을 준비하도록 안내합니다.
서류의 유효기간이나 추가 첨부서류는 신청인의 상황에 따라 달라질 수 있으므로 접수 전에 관할 등기소 또는 담당 법무사에게 확인하는 것이 안전합니다.
근저당권 설정 비용
근저당권 설정 비용에는 세금, 등기신청 수수료, 국민주택채권 비용과 법무사 보수 등이 포함될 수 있습니다.
등록면허세와 지방교육세
| 비용 | 계산 기준 |
| 등록면허세 | 채권최고액 × 0.2% |
| 지방교육세 | 등록면허세 × 20% |
| 등기신청 수수료 | 신청 방식에 따라 적용 |
| 국민주택채권 | 채권최고액과 기준에 따라 산정 |
| 법무사 보수 | 대행 범위와 사건 내용에 따라 차이 |
근저당권 설정등기의 등록면허세는 채권최고액의 1,000분의 2이며, 지방교육세는 등록면허세액의 20%입니다.
비용 계산 예시
채권최고액이 1억 2,000만 원이라고 가정하면 다음과 같습니다.
- 등록면허세: 1억 2,000만 원 × 0.2% = 24만 원
- 지방교육세: 24만 원 × 20% = 4만 8,000원
- 등록면허세와 지방교육세 합계: 28만 8,000원
여기에 등기신청 수수료, 국민주택채권 매입비용과 법무사 대행비용 등이 추가될 수 있습니다. 실제 총비용은 신청 방식, 담보 대상과 대행 범위에 따라 달라집니다.
등기 완료 후 확인사항
근저당권 설정이 완료되면 등기사항증명서 을구를 다시 확인해야 합니다.
등기부 을구 확인 항목
| 항목 | 확인할 내용 |
| 순위번호 | 선순위·후순위 관계 |
| 등기목적 | 근저당권설정으로 표시됐는지 |
| 접수일 | 등기가 접수된 날짜 |
| 등기원인 | 설정계약 날짜 |
| 채권최고액 | 계약한 금액과 일치하는지 |
| 채무자 | 실제 채무자와 일치하는지 |
| 근저당권자 | 채권자 정보가 정확한지 |
동일한 부동산에 여러 개의 저당권이 있으면 등기 선후에 따라 순위가 정해집니다. 등기 내용에 오류가 있거나 계약 내용과 다르면 즉시 등기소 또는 법률전문가에게 확인해야 합니다.
대출 상환 후 근저당권 말소 방법
채무를 모두 상환했다고 등기부의 근저당권이 자동으로 삭제되는 것은 아닙니다. 근저당권을 등기부에서 없애려면 별도의 말소등기를 신청해야 합니다.
근저당권 말소 절차
- 채권자에게 원금과 이자를 모두 상환합니다.
- 채권자로부터 해지증서 또는 포기증서 등 말소서류를 받습니다.
- 등록면허세와 지방교육세를 납부합니다.
- 등기신청 수수료를 납부합니다.
- 말소등기 신청서와 첨부서류를 제출합니다.
- 등기 완료 후 등기사항증명서를 다시 확인합니다.
근저당권 말소등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하거나, 상대방에게 위임받아 한쪽 당사자가 신청할 수 있습니다. 말소 원인에 따라 해지증서, 포기증서나 확정판결 등 필요한 서류가 달라집니다.
근저당권 말소 비용
근저당권 말소등기의 등록면허세는 등기대상 1건당 6,000원이며, 지방교육세는 등록면허세의 20%인 1,200원입니다.
등기신청 수수료는 신청 방식에 따라 다음과 같이 안내됩니다.
- 서면 방문신청: 4,000원
- e-Form 작성 후 방문신청: 3,000원
- 전자신청: 1,000원
말소등기에서는 국민주택채권을 매입하지 않아도 됩니다.
근저당권 설정 시 주의사항
채권최고액만 보고 실제 채무를 단정하지 않습니다
등기부에 표시된 채권최고액은 담보한도입니다. 실제 대출잔액은 채권자에게 잔액증명서나 상환확인서를 받아야 정확히 확인할 수 있습니다.
선순위 권리를 반드시 확인합니다
후순위 근저당권자는 경매 시 선순위 권리자가 변제받은 뒤 남은 금액에서 배당받습니다. 담보부동산의 시세가 높아도 선순위 근저당권, 임차보증금, 압류 등이 많으면 채권 회수가 어려울 수 있습니다.
계약서와 송금 내역을 일치시킵니다
개인 간 근저당권을 설정할 때는 실제로 돈을 지급한 계좌이체 내역, 금전대차계약서와 근저당권설정계약서를 함께 보관하는 것이 좋습니다.
계약서에는 원금, 이자, 상환일, 지연손해금과 담보할 채무 범위를 구체적으로 작성해야 합니다.
공동소유 부동산은 담보 범위를 확인합니다
공동소유 부동산 전체에 근저당권을 설정하려면 각 소유자의 권리와 동의 여부를 확인해야 합니다. 특정 공유지분에만 설정하는 경우에는 신청서의 부동산 표시와 지분 내용을 정확히 작성해야 합니다.
상환 후 말소까지 완료합니다
대출을 전액 상환했더라도 근저당권 등기가 남아 있으면 향후 매매나 추가 대출 과정에서 문제가 될 수 있습니다. 상환증명만 보관하지 말고 등기부에서 말소됐는지 확인해야 합니다.
결론
근저당권 설정은 채권자와 설정자가 계약을 체결한 뒤, 채권최고액과 담보할 채무를 정해 관할 등기소에 등기를 신청하는 절차입니다. 계약서 작성만으로는 근저당권의 등기 효력이 발생하지 않으므로 신청서와 증빙서류를 갖춰 설정등기를 완료해야 합니다.
설정 전에는 기존 권리관계와 담보가치를 확인하고, 완료 후에는 등기부 을구의 채권최고액·채무자·근저당권자와 순위를 확인해야 합니다. 채무를 모두 갚았다면 근저당권이 자동으로 사라지지 않으므로 말소등기까지 마무리하는 것이 중요합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
근저당권설정계약서만 작성하면 효력이 생기나요?
아닙니다. 부동산 저당권은 등기를 해야 효력이 발생합니다. 근저당권설정계약서를 작성한 뒤 관할 등기소에 설정등기를 신청하고 등기부에 근저당권이 기록돼야 합니다.
근저당권 설정은 누가 신청하나요?
근저당권자인 채권자와 부동산을 담보로 제공하는 설정자가 공동으로 신청하는 것이 원칙입니다. 한쪽이 상대방의 위임장을 받거나 변호사·법무사에게 위임해 신청할 수도 있습니다.
근저당권 설정에 필요한 주요 서류는 무엇인가요?
설정등기 신청서, 근저당권설정계약서, 등록면허세와 등기수수료 납부서류, 설정자의 인감증명서, 신청인 주소증명서류와 등기필정보 등이 필요합니다. 대리신청이라면 위임장도 준비해야 합니다.
근저당권 설정 비용은 어떻게 계산하나요?
등록면허세는 채권최고액의 0.2%이며 지방교육세는 등록면허세의 20%입니다. 여기에 등기신청 수수료, 국민주택채권 비용과 법무사 보수가 추가될 수 있습니다.
채권최고액과 실제 대출금은 같은 금액인가요?
같은 금액이 아닐 수 있습니다. 채권최고액은 근저당권으로 담보할 수 있는 최대한도이며, 실제 대출금과 현재 대출잔액은 대출계약과 상환 내역을 통해 별도로 확인해야 합니다.
대출을 모두 갚으면 근저당권이 자동으로 말소되나요?
자동으로 말소되지 않습니다. 채권자에게서 해지증서 등 말소서류를 받은 뒤 근저당권 말소등기를 별도로 신청해야 등기부의 근저당 기록이 삭제됩니다.
개인끼리 돈을 빌려줄 때도 근저당권을 설정할 수 있나요?
개인 간 금전대차에서도 부동산 소유자와 채권자가 합의해 근저당권을 설정할 수 있습니다. 다만 대여 사실, 이자율, 변제기, 채권최고액과 담보 범위를 계약서에 명확히 작성해야 합니다.
